Ouvrir un mur porteur en copropriété : autorisation, majorité et assurances

Oui, on peut ouvrir un mur porteur en copropriété, mais pas seul. Le mur porteur fait en principe partie du gros œuvre, donc des parties communes, même s'il traverse votre appartement. Il faut l'autorisation préalable de l'assemblée générale, votée en général à la majorité de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, sur la base d'une étude de structure. Il faut aussi réunir les bonnes assurances avant le premier coup de masse : celles du maçon et du bureau d'études, et la vôtre, car c'est vous le maître d'ouvrage.

Un mur porteur est en principe une partie commune

L'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe une présomption : dans le silence ou la contradiction des titres, le gros œuvre des bâtiments est réputé partie commune. Un mur porteur reprend les charges des planchers et des étages supérieurs : il appartient au gros œuvre.

Le mot « présomption » compte. Le règlement de copropriété peut, en théorie, en disposer autrement. En pratique, il est très rare qu'un règlement fasse d'un mur porteur une partie privative. Lisez-le tout de même, avec l'état descriptif de division : c'est lui qui fait foi. Le syndic peut vous en remettre une copie, et le service de la publicité foncière en conserve un exemplaire publié.

La conséquence est simple. Vous êtes libre d'aménager vos parties privatives, mais l'article 9 de la loi vous interdit de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble. Ouvrir un mur porteur affecte une partie commune et peut, mal fait, menacer la solidité de tout le bâtiment. C'est pourquoi la décision revient à la collectivité des copropriétaires, et non au syndic ou au conseil syndical. La fiche officielle de service-public.gouv.fr cite d'ailleurs la perforation d'un mur porteur comme exemple de travaux affectant les parties communes.

L'autorisation de l'assemblée générale : quelle majorité ?

L'article 25 b : la règle habituelle

L'article 25 b de la loi de 1965 soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

C'est la base habituelle d'une ouverture de mur porteur. La majorité se calcule sur les voix de tous les copropriétaires, présents ou non : un absent pèse comme une voix qui n'a pas voté pour. Dans un immeuble où beaucoup de copropriétaires ne viennent pas, elle peut être difficile à atteindre.

La passerelle de l'article 25-1

L'article 25-1 prévoit un rattrapage. Si la résolution n'obtient pas la majorité de l'article 25 mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote, à la majorité de l'article 24 : celle des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Préparez donc votre résolution pour qu'elle puisse passer ce second tour : un dossier clair et des réponses aux objections prévisibles font souvent la différence.

Les cas qui demandent plus

Si le projet revient à vous approprier une partie commune, par exemple annexer un palier ou un couloir en même temps que vous ouvrez le mur, la règle change : la cession d'une partie commune relève de la double majorité de l'article 26. Et un projet contraire à la destination de l'immeuble ne peut pas être imposé par une simple majorité. Faites qualifier votre projet par le syndic avant de rédiger la résolution.

Après le vote

Les copropriétaires opposants ou absents disposent de deux mois après la notification du procès-verbal pour contester la décision en justice (article 42). Ce délai ne vise pas expressément l'autorisation donnée à un copropriétaire, mais il est prudent d'attendre son expiration avant de lancer le chantier : une annulation après coup vous placerait dans la situation de travaux non autorisés.

Si l'assemblée refuse, vous pouvez contester le refus dans le même délai de deux mois. L'article 30 permet aussi, dans certains cas, de demander au tribunal judiciaire l'autorisation d'exécuter des travaux d'amélioration refusés par l'assemblée. Ce sont des procédures longues, avec avocat obligatoire, dont l'issue est incertaine.

Le dossier à présenter au syndic

Pour que la question figure à l'ordre du jour, adressez au syndic, par lettre recommandée avec avis de réception, votre demande et le projet de résolution, accompagnés des pièces du projet. Vous pouvez viser la prochaine assemblée annuelle, ou demander une assemblée spéciale, dont les frais sont alors entièrement à votre charge.

Un dossier solide comprend en général :

• l'étude d'un bureau d'études structure : note de calcul, dimensionnement de la poutre et de ses appuis, vérification des descentes de charges, mode opératoire d'étaiement ;
• le descriptif et les plans des travaux : emplacement exact, largeur de l'ouverture, nature de la poutre (métallique, béton), traitement des appuis ;
• l'identité de l'entreprise et ses attestations de décennale et de responsabilité civile, pour l'activité concernée ;
• l'attestation d'assurance du bureau d'études ;
• le calendrier prévisionnel et les mesures de protection des parties communes (accès, évacuation des gravats, horaires) ;
• l'engagement de souscrire une dommages-ouvrage et de faire réaliser un constat préalable chez les voisins concernés.

L'architecte de l'immeuble

Certaines copropriétés ont un architecte ou un bureau d'études attitré. L'assemblée peut subordonner son autorisation à son avis, ou à un contrôle de l'exécution par lui. Ce n'est pas une obligation légale générale, mais c'est une condition fréquente, et légitime pour une intervention sur la structure.

Qui paie ?

L'article 25 b parle de travaux effectués « à leurs frais » : l'étude, les travaux, les assurances et les réparations éventuelles sont pour vous. Les frais annexes, comme l'avis de l'architecte de l'immeuble ou une prestation particulière du syndic, sont en général mis à votre charge par la résolution elle-même ou par le contrat de syndic. Faites-les préciser dans le texte voté.

Faut-il une autorisation de la mairie ?

En règle générale, non pour une ouverture purement intérieure qui ne modifie ni l'aspect extérieur ni la destination du bâtiment. L'autorisation de l'assemblée générale ne dispense toutefois jamais des règles d'urbanisme, qui s'appliquent séparément.

Une déclaration préalable est requise si les travaux modifient l'aspect extérieur d'un bâtiment existant (article R421-17 du Code de l'urbanisme) : création ou agrandissement d'une fenêtre, d'une porte-fenêtre en façade. Un permis de construire peut être exigé lorsque des travaux sur les structures porteuses ou la façade s'accompagnent d'un changement de destination, par exemple un local commercial transformé en logement. Dans un secteur protégé, notamment couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, ou pour un immeuble protégé au titre des monuments historiques, des règles particulières peuvent viser jusqu'aux travaux intérieurs. Interrogez le service urbanisme de la mairie en cas de doute.

Les étapes, dans l'ordre

Les assurances : qui assure quoi

C'est le volet le moins traité, et souvent celui qui coûte le plus cher quand il a été négligé. Une ouverture de mur porteur mobilise au moins cinq contrats différents.

La décennale et la responsabilité civile du maçon

L'entreprise doit être assurée en décennale (article L241-1 du Code des assurances) pour une activité qui correspond aux travaux : gros œuvre ou maçonnerie, selon la nomenclature de son assureur. Une entreprise assurée pour la seule pose de cloisons, ou pour des « travaux de rénovation » sans structure, n'est pas couverte pour ouvrir un mur porteur. L'attestation doit être valable à la date d'ouverture du chantier. Notre page sur l'assurance décennale en maçonnerie et notre guide pour vérifier une attestation décennale vous montrent où regarder.

Demandez aussi l'attestation de responsabilité civile professionnelle. C'est elle qui joue si l'étaiement cède, si un plancher se fissure chez le voisin du dessus ou si un gravat endommage l'escalier commun.

Le bureau d'études

Le bureau d'études qui signe un contrat avec vous est un constructeur au sens de l'article 1792-1 du Code civil. Il répond de ses calculs pendant dix ans et doit être assuré en conséquence. Vérifiez que sa mission de calcul de structure figure sur son attestation. Si c'est l'entreprise qui le missionne, son intervention passe par le contrat de l'entreprise : demandez quand même son attestation.

La dommages-ouvrage du copropriétaire

C'est vous qui commandez et payez les travaux : vous êtes le maître d'ouvrage, pas le syndicat. Lorsque les travaux relèvent de la garantie décennale, ce qui est en général le cas pour une ouverture dans un mur porteur, l'article L242-1 du Code des assurances vous impose la dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier. Elle préfinance la réparation des désordres graves après la réception, sans attendre qu'un responsable soit désigné. Notre article Ouverture d'un mur porteur : faut-il une dommages-ouvrage ? explique ce qu'elle couvre, et la question délicate des murs anciens. Pour le cadre propre aux immeubles, voyez notre page dommages-ouvrage en copropriété.

Votre responsabilité civile de maître d'ouvrage

Si l'ouverture provoque des fissures chez un voisin, il peut se retourner contre vous, même sans faute de votre part, au titre des troubles anormaux du voisinage : l'article 1253 du Code civil vise expressément le maître d'ouvrage. Votre assurance habitation comporte une responsabilité civile, obligatoire en copropriété, mais elle n'est pas toujours conçue pour un chantier. Vérifiez-la, ou souscrivez une responsabilité civile du maître d'ouvrage pour l'opération.

L'assureur de l'immeuble et le constat préventif

Demandez au syndic de prévenir l'assureur de l'immeuble avant le chantier : des travaux sur la structure modifient le risque, et la plupart des contrats prévoient une déclaration. Faites aussi constater l'état des appartements voisins, au-dessus, au-dessous et sur le même palier, par un commissaire de justice ou un expert, en présence des intéressés. En cas de fissure, ce constat permet de distinguer l'ancien du nouveau.

Ce que fait un courtier sur ce dossier

ICEA Assurances est un cabinet de courtage en assurances indépendant depuis 2008, spécialiste de l'assurance construction : garantie décennale des artisans et entreprises du bâtiment, et dommages-ouvrage des particuliers et des professionnels.

Sur une ouverture de mur porteur en copropriété, notre rôle de courtier est concret :

• vérifier les attestations du maçon et du bureau d'études : activité déclarée, période de validité, cohérence avec le devis, assureur joignable ;
• placer la dommages-ouvrage auprès de nos compagnies partenaires, avec si besoin une garantie des existants, et constituer le dossier que l'assureur demande : étude, devis, procès-verbal d'assemblée générale ;
• vérifier votre responsabilité civile et proposer, si elle ne suffit pas, une garantie adaptée au chantier ;
• préparer les pièces à remettre au syndic avant le vote et avant le chantier, pour que l'assemblée dispose des justificatifs qu'elle exige ;
• coordonner avec l'assureur de l'immeuble, via le syndic, pour que la déclaration de travaux soit faite ;
• vous accompagner en cas de sinistre : déclaration, expertise, échanges avec les assureurs des intervenants.

Nous ne remplaçons ni l'avocat, ni le bureau d'études : nous veillons à ce que chacun soit assuré pour ce qu'il fait, et vous aussi.

En résumé

• Un mur porteur est en principe une partie commune : son ouverture exige un vote préalable de l'assemblée générale.
• La majorité habituelle est celle de l'article 25 b, avec un second vote possible à la majorité de l'article 24 si le projet obtient au moins le tiers des voix.
• Le dossier repose sur une étude de structure ; les frais sont à la charge du copropriétaire demandeur.
• La mairie n'intervient en principe que si la façade ou la destination change.
• Le maçon et le bureau d'études doivent être assurés pour cette mission ; vous, maître d'ouvrage, souscrivez la dommages-ouvrage et vérifiez votre responsabilité civile.

Vous préparez une ouverture de mur porteur dans votre appartement ? Nos courtiers vérifient les attestations de vos intervenants et vous proposent une dommages-ouvrage adaptée. Demandez votre devis dommages-ouvrage copropriété.