Syndic bénévole : quelles assurances pour lancer des travaux ?

Un syndic bénévole qui lance des travaux a les mêmes obligations d'assurance qu'un syndic professionnel. Si les travaux sur les parties communes relèvent de la garantie décennale, le syndicat des copropriétaires doit souscrire une dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier. Le syndic la propose au vote de l'assemblée générale, puis la signe au nom du syndicat. Il doit aussi vérifier les attestations des entreprises. Sa propre assurance de responsabilité civile n'est pas obligatoire, mais elle est vivement recommandée.

Qu'est-ce qu'un syndic bénévole ?

Le syndic bénévole est un syndic non professionnel. La loi du 10 juillet 1965 réserve cette fonction à un copropriétaire d'un ou plusieurs lots de l'immeuble qu'il gère (article 17-2). S'il vend son dernier lot, son mandat prend fin trois mois plus tard.

Selon service-public.gouv.fr, il n'exerce pas à titre lucratif ou professionnel et n'a pas de carte professionnelle. Il peut ne pas être rémunéré. Il exerce pourtant les mêmes missions qu'un professionnel : représenter le syndicat, tenir les comptes, convoquer l'assemblée générale, faire exécuter ses décisions, entretenir l'immeuble et tenir le carnet d'entretien.

C'est la formule courante des petites copropriétés. Elle fonctionne bien au quotidien. Les travaux sont le moment où elle demande le plus de rigueur.

Quelles assurances pour la copropriété et son syndic ?

Plusieurs contrats se croisent. Certains sont obligatoires, d'autres non. Ce tableau les distingue.

L'article 18 de la loi de 1965 charge le syndic de soumettre au vote de l'assemblée générale la souscription de l'assurance de responsabilité civile du syndicat. Si l'assemblée refuse, le syndic peut la souscrire lui-même au nom du syndicat.

Un syndic bénévole doit-il souscrire une dommages-ouvrage ?

Le contrat est souscrit pour le syndicat des copropriétaires. C'est lui le maître d'ouvrage des travaux sur les parties communes. L'article L242-1 du Code des assurances impose la dommages-ouvrage à toute personne, physique ou morale, qui fait réaliser des travaux de construction en tant que propriétaire. Service-public.gouv.fr cite d'ailleurs le syndic parmi ceux qui doivent souscrire.

La question décisive est donc : les travaux relèvent-ils de la décennale ? En copropriété, c'est souvent le cas pour :

• une réfection de toiture ou de toiture-terrasse ;
• une isolation des façades par l'extérieur ;
• une reprise de structure : balcons, planchers, fondations ;
• la création de réseaux encastrés.

Un simple entretien n'en relève en général pas : peinture de la cage d'escalier, remplacement d'un interphone, nettoyage de façade. Notre article sur les travaux qui nécessitent une dommages-ouvrage donne d'autres exemples, et notre page dommage ouvrage en copropriété détaille le cas des immeubles.

La loi ne prévoit pas d'exception pour les copropriétés. L'exception aux sanctions pénales de l'article L243-3 vise seulement la personne physique qui construit un logement pour l'occuper elle-même ou y loger sa famille.

Le syndic bénévole est-il responsable en cas de sinistre ?

Il peut l'être. Service-public rappelle que le syndic non professionnel peut engager sa responsabilité civile, voire pénale, s'il commet une faute, volontaire ou par négligence, qui cause un dommage.

En matière de travaux, les fautes les plus courantes sont :

• ne pas proposer la dommages-ouvrage pour des travaux de nature décennale ;
• confier les travaux à une entreprise sans attestation décennale, ou dont l'attestation ne couvre pas l'activité ;
• lancer des travaux non votés, hors urgence ;
• signer la réception sans noter les défauts visibles ;
• oublier de déclarer un sinistre dans les délais.

L'article 1992 du Code civil tempère cette responsabilité : la faute du mandataire s'apprécie moins rigoureusement quand son mandat est gratuit. Ce n'est pas une immunité. Un oubli grave, comme l'absence de DO alors que la toiture est refaite, peut toujours lui être reproché par le syndicat.

En cas d'urgence, l'article 18 de la loi de 1965 permet au syndic de faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Il doit ensuite en informer les copropriétaires et convoquer une assemblée générale. Cette urgence doit rester réelle : une fuite active, un élément qui menace de tomber.

Lancer des travaux : la méthode pas à pas

Voici l'ordre que nous recommandons aux syndics bénévoles.

1. Faire établir un diagnostic. Un professionnel décrit les désordres et les travaux nécessaires. Pour un chantier important, un maître d'œuvre ou un architecte sécurise la suite.
2. Consulter plusieurs entreprises. Demandez, avec chaque devis, l'attestation décennale. Vérifiez que l'activité est nommée et que le contrat couvre la date du chantier. Notre guide pour vérifier une attestation décennale détaille ces contrôles.
3. Demander une proposition de dommages-ouvrage. L'assureur demandera les devis, le descriptif, les attestations et les coordonnées du syndic.
4. Convoquer l'assemblée générale. Travaux, choix des entreprises, dommages-ouvrage et appels de fonds à l'ordre du jour.
5. Souscrire avant l'ouverture du chantier. Conservez la police et l'attestation avec les archives de la copropriété.
6. Réceptionner les travaux. Le syndic signe le procès-verbal au nom du syndicat. Il y note toutes les réserves.
7. Archiver. Contrats, attestations, procès-verbal de réception, factures : ils serviront pendant dix ans, y compris lors de la vente d'un lot.

Notre article sur les risques de construire sans dommages-ouvrage montre ce que coûte, en délais et en procédures, l'absence de contrat.

En résumé

• Le syndic bénévole a les mêmes obligations qu'un professionnel lorsqu'il lance des travaux.
• Pour des travaux de nature décennale sur les parties communes, le syndicat doit souscrire une dommages-ouvrage avant le chantier.
• L'assurance de responsabilité civile du syndicat est obligatoire ; celle du syndic non professionnel est recommandée.
• Le syndic bénévole répond de ses fautes, même si sa responsabilité est appréciée moins sévèrement.
• Votez la DO avec les travaux, et vérifiez chaque attestation décennale.

Vous êtes syndic bénévole et préparez des travaux ? Demandez un devis dommages-ouvrage pour la copropriété : nous vous aidons à monter le dossier présenté en assemblée générale.