Garantie financière d'achèvement (GFA) : la garantie qui assure à l'acheteur en VEFA que l'immeuble sera terminé si le vendeur fait défaut

À quoi sert la garantie d'achèvement

En VEFA, vous payez le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux, avant que le logement existe. Le risque est que le vendeur, souvent un promoteur, ne puisse plus financer la fin du chantier. La garantie d'achèvement couvre ce risque : le garant apporte les fonds nécessaires pour terminer l'immeuble.

L'obligation vise les ventes d'immeubles à usage d'habitation, ou à usage professionnel et d'habitation, lorsque l'acheteur verse des sommes avant l'achèvement (art. L261-10 du CCH). Le vendeur peut choisir, à la place, une garantie de remboursement : elle rembourse vos versements si la vente est résolue faute d'achèvement. Si le contrat le prévoit, il peut substituer l'une à l'autre en cours d'opération, à condition de vous le notifier.

La garantie dite intrinsèque, que le vendeur pouvait autrefois tirer de l'avancement et du financement de sa propre opération, n'est plus admise. La garantie est désormais extrinsèque : elle émane d'un organisme extérieur au vendeur.

Qui la délivre, sous quelle forme

Elle est délivrée par une banque, un établissement financier habilité, une entreprise d'assurance agréée à cet effet ou une société de caution mutuelle (art. R261-17 du CCH).

Elle prend la forme d'une ouverture de crédit, par laquelle le garant s'engage à avancer ou à payer les sommes nécessaires à l'achèvement, ou d'un cautionnement solidaire avec le vendeur. Le contrat de réservation et l'acte de vente doivent en faire état : vérifiez le nom du garant avant de signer.

Mise en jeu et fin de la garantie

Vous pouvez mettre la garantie en jeu lorsque le vendeur est défaillant financièrement, c'est-à-dire lorsqu'il ne dispose plus des fonds nécessaires à l'achèvement. Le garant peut alors obtenir du juge la désignation d'un administrateur ad hoc, qui exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage, fait réaliser les travaux et peut les réceptionner. Cet administrateur est réputé constructeur et sa rémunération est à la charge du garant.

Une fois la garantie mise en œuvre, seul le garant peut vous réclamer le solde du prix, même si le vendeur fait l'objet d'une procédure collective. Ne réglez plus d'appel de fonds au vendeur sans vous être renseigné auprès du notaire.

La garantie prend fin à l'achèvement de l'immeuble, constaté par une personne désignée dans le contrat, un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l'art. L'achèvement n'est pas l'absence de défauts : les malfaçons relèvent ensuite des garanties dues par le vendeur et de la dommages-ouvrage.