Vices cachés et décennale : les recours de l'acheteur d'un logement contre un défaut caché, et le relais de la décennale pour un bien de moins de dix ans

La garantie des vices cachés

Trois conditions : le défaut était caché lors de la vente, il existait déjà, et il est assez grave pour rendre le logement impropre à l'usage ou en diminuer tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou à un moindre prix. Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même (art. 1642).

L'acheteur choisit entre rendre le bien et se faire restituer le prix, ou le garder et obtenir une réduction du prix (art. 1644). Si le vendeur connaissait le vice, il doit en plus des dommages et intérêts (art. 1645).

Les ventes entre particuliers comportent souvent une clause d'exclusion de garantie. Elle est valable en principe, mais ne joue pas si le vendeur connaissait le vice (art. 1643). Les juges l'écartent aussi, en général, lorsque le vendeur est un professionnel.

Logement de moins de dix ans : le relais de la décennale

Celui qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'il a construit ou fait construire est réputé constructeur (art. 1792-1 du Code civil). Jusqu'à dix ans après la réception, il répond de plein droit envers l'acheteur des dommages qui compromettent la solidité du logement ou le rendent impropre à sa destination, sans que sa faute soit à prouver.

Une clause de l'acte qui écarte ou limite cette responsabilité est réputée non écrite (art. 1792-5). Lorsque le désordre est de nature décennale et que le vendeur est réputé constructeur, les juges privilégient en principe l'action fondée sur la décennale.

La dommages-ouvrage souscrite à la construction est transmise à l'acheteur, qui déclare lui-même le sinistre à l'assureur. Les entreprises qui ont réalisé les travaux restent tenues de leur décennale. L'acte de vente doit mentionner l'existence ou l'absence de ces assurances : conservez les attestations.

Que faire quand vous découvrez un défaut

Notez la date de la découverte et réunissez des preuves : photos, devis, avis d'un professionnel. Écrivez au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception. Une expertise amiable, ou ordonnée par le juge, aide à qualifier le désordre.

Si le logement a moins de dix ans depuis la réception et que le dommage paraît de nature décennale, déclarez-le à l'assureur dommages-ouvrage s'il en existe un. Pour un vice caché, l'action doit être engagée dans les deux ans de la découverte : ne laissez pas courir le délai pendant des négociations.