VEFA : les garanties de l'acheteur, de la GFA à la décennale

En VEFA, vous achetez un logement sur plan, à un promoteur qui le fait construire. La loi vous protège à chaque étape. Pendant le chantier, la garantie financière d'achèvement assure que l'immeuble sera terminé. À la livraison, vous pouvez signaler les défauts apparents. Après, le promoteur vous doit les garanties biennale et décennale, et la dommages-ouvrage qu'il a souscrite finance les réparations des dommages graves.

Qu'est-ce que la VEFA ?

La vente en l'état futur d'achèvement est définie par l'article 1601-3 du Code civil. Le vendeur vous transfère immédiatement ses droits sur le terrain. Les constructions déjà réalisées vous appartiennent, et les suivantes deviennent votre propriété au fur et à mesure.

Dans le langage courant, on parle d'achat sur plan ou d'achat dans le neuf. Le vendeur est en général un promoteur immobilier, souvent une société créée pour l'opération.

Un point est essentiel pour comprendre vos garanties : le vendeur reste maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. C'est lui qui signe les marchés avec les entreprises, choisit l'architecte et réceptionne l'immeuble. Vous n'avez aucun lien contractuel direct avec les constructeurs.

Comment fonctionne la VEFA, étape par étape

1. Le contrat de réservation. Il décrit le logement, sa surface, ses équipements, le prix prévisionnel et la date de livraison. Vous versez un dépôt de garantie plafonné par la loi. Vous disposez de dix jours pour vous rétracter après sa réception.
2. L'acte de vente. Il est signé chez le notaire. Il contient la description du logement, le prix, les modalités de paiement, le délai de livraison et la justification de la garantie d'achèvement.
3. Les appels de fonds. Vous payez par étapes, selon l'avancement du chantier. Les plafonds de chaque étape sont fixés par décret.
4. La livraison. Le promoteur vous remet les clés. Vous visitez le logement et notez les défauts sur un procès-verbal.
5. Les garanties légales. Elles courent à partir de la réception des travaux par le promoteur.

Pendant le chantier : la garantie financière d'achèvement

La garantie financière d'achèvement, ou GFA, est votre protection contre la défaillance du promoteur. Une banque, une société de financement ou un assureur s'engage à fournir les fonds nécessaires pour terminer l'immeuble si le promoteur ne le peut plus.

L'article L261-10-1 du Code de la construction et de l'habitation impose au vendeur de la souscrire avant de conclure la vente. L'acte de vente doit la mentionner et la justifier.

Si le promoteur n'a plus les fonds pour achever, l'acquéreur peut mettre en œuvre la garantie. Le garant peut demander au juge de désigner un administrateur chargé de faire terminer les travaux. Une fois la garantie mise en œuvre, c'est le garant, et lui seul, qui peut vous réclamer le solde du prix.

La GFA prend fin à l'achèvement de l'immeuble. Elle ne couvre pas les défauts de construction : elle garantit que l'immeuble sera terminé, pas qu'il sera parfait.

Réception et livraison : deux moments à ne pas confondre

C'est la source de nombreux malentendus. En VEFA, il y a deux rendez-vous distincts.

• La réception a lieu entre le promoteur et les entreprises. Elle fait démarrer les garanties légales des constructeurs.
• La livraison a lieu entre le promoteur et vous. Vous prenez possession du logement.

La réception précède souvent la livraison de quelques jours ou de quelques semaines. Les délais de garantie, eux, partent de la réception. Demandez la date du procès-verbal de réception au promoteur : elle fixe le point de départ des garanties de deux et de dix ans.

Les défauts apparents : un mois après la prise de possession

L'article 1642-1 du Code civil vous protège contre les défauts visibles. Le promoteur ne peut pas en être déchargé avant la plus tardive de ces deux dates : la réception des travaux, ou un mois après votre prise de possession.

En pratique :

• notez tous les défauts visibles sur le procès-verbal de livraison ;
• signalez ceux que vous découvrez ensuite par lettre recommandée, dans le mois qui suit la remise des clés ;
• si le promoteur ne répare pas, vous disposez d'un an pour agir en justice à compter de cette date (article 1648 du Code civil).

Notre article sur la levée des réserves explique comment relancer le promoteur et quoi faire s'il ne répond pas.

Après la livraison : biennale, décennale et dommages-ouvrage

Selon l'article 1646-1 du Code civil, le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception, des mêmes obligations que les constructeurs. Il vous doit donc les garanties de bon fonctionnement et décennale. Ces garanties bénéficient aussi aux propriétaires successifs si vous revendez.

La garantie de parfait achèvement en VEFA

La garantie de parfait achèvement est due par les entreprises au maître d'ouvrage, c'est-à-dire au promoteur. Vous n'êtes pas directement partie aux marchés. En pratique, signalez au promoteur par écrit tout désordre apparu pendant la première année : il le transmet aux entreprises concernées et doit en suivre la reprise.

La dommages-ouvrage souscrite par le promoteur

L'article L242-1 du Code des assurances impose la dommages-ouvrage à toute personne qui fait réaliser des travaux de construction en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire du propriétaire. Le promoteur la souscrit avant l'ouverture du chantier. Elle profite à vous, puis aux propriétaires suivants.

Si un dommage grave apparaît, par exemple une infiltration par la toiture-terrasse ou une fissure traversante dans un mur porteur, vous déclarez le sinistre directement à cet assureur. Il doit vous répondre dans des délais encadrés par la loi. Notre guide pour déclarer un sinistre dommages-ouvrage détaille la démarche.

En copropriété, les dommages aux parties communes sont déclarés par le syndic. Les dommages à vos parties privatives, par vous.

La décennale et l'assurance du promoteur

Le promoteur est réputé constructeur par l'article 1792-1 du Code civil. Il doit être assuré pour cette responsabilité : c'est l'assurance constructeur non réalisateur. Les entreprises et l'architecte de l'opération ont, eux, leur propre décennale.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

Avant l'acte de vente, posez ces questions au notaire ou au promoteur :

• La garantie d'achèvement : quel est le garant, et l'attestation est-elle jointe à l'acte ?
• La dommages-ouvrage : quel assureur, quel numéro de contrat ? L'acte doit mentionner l'existence ou l'absence des assurances obligatoires.
• La date de livraison et les pénalités de retard éventuelles prévues au contrat.
• La notice descriptive : elle sert de référence pour constater un défaut de conformité.

Le jour de la livraison, venez avec la notice, les plans et un mètre. Faites-vous accompagner si possible. Tout défaut non noté devra être signalé par écrit dans le mois.

Exemple : Inès reçoit les clés de son appartement le 3 mars. Elle note sur le procès-verbal deux portes mal réglées. Le 20 mars, elle constate qu'une fenêtre n'est pas étanche à l'air. Elle l'écrit au promoteur par recommandé avant le 3 avril : ce défaut entre dans la garantie des défauts apparents. Deux ans plus tard, une infiltration apparaît au plafond par la terrasse de l'étage supérieur : elle déclare le sinistre à la dommages-ouvrage.

Un doute sur les garanties de votre achat ?

Vous achetez en VEFA et voulez comprendre les assurances mentionnées dans votre acte, ou vous faites face à un dommage après la livraison ? Nos courtiers vous expliquent les contrats en jeu. Pour les promoteurs, nous plaçons aussi la dommages-ouvrage et l'assurance constructeur non réalisateur. Contactez-nous.