CCMI : garantie de livraison et assurances obligatoires

En CCMI, deux protections se partagent le chantier. Le constructeur doit vous apporter une garantie de livraison : si sa société fait défaut, un garant fait achever la maison au prix et dans les délais prévus. Vous, maître d'ouvrage, devez souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier. La première vous protège jusqu'à la réception, la seconde ensuite.

Qu'est-ce que le CCMI ?

Le CCMI, ou contrat de construction de maison individuelle, est défini par l'article L231-1 du Code de la construction et de l'habitation. Il s'impose à toute personne qui construit pour vous une maison d'un ou deux logements d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer.

En pratique, c'est le contrat signé avec un constructeur de maisons. Vous possédez déjà le terrain, ou vous l'achetez à côté. Le constructeur vous propose un modèle, l'adapte, puis réalise la maison.

Le CCMI est très encadré. Le contrat doit notamment préciser :

• la désignation du terrain et votre titre de propriété ;
• le descriptif technique et les plans ;
• le prix global, forfaitaire et définitif ;
• l'échéancier des paiements, qui suit l'avancement du chantier ;
• la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution et les pénalités de retard ;
• la référence de la dommages-ouvrage que vous avez souscrite ;
• les attestations de garantie de livraison et, le cas échéant, de garantie de remboursement.

Vous disposez aussi d'un délai de rétractation de dix jours après la signature. Ces règles sont d'ordre public : une clause contraire ne vous est pas opposable.

Qu'est-ce que la garantie de livraison ?

La garantie de livraison est l'apport majeur du CCMI. C'est une caution solidaire délivrée au constructeur par une banque, une société de financement ou une entreprise d'assurance agréée. Elle vous couvre contre le risque que les travaux prévus ne soient pas exécutés, ou soient mal exécutés, au prix et dans les délais convenus.

Ce que paie le garant

Si le constructeur fait défaut, le garant prend en charge, selon l'article L231-6 :

• les dépassements de prix nécessaires pour achever la maison, avec une franchise éventuelle dont le plafond est fixé par la loi ;
• les conséquences d'un paiement anticipé ou d'un supplément de prix imputable au constructeur ;
• les pénalités de retard prévues au contrat, lorsque la livraison a plus de trente jours de retard.

Le garant ne se contente pas de payer. Il doit faire terminer la maison. Il désigne, sous sa responsabilité, l'entreprise qui reprendra le chantier. Si le bâtiment est déjà hors d'eau, il peut vous proposer de signer vous-même les marchés de fin de travaux ; il règle alors directement les entreprises.

Qu'est-ce que la garantie nominative de livraison ?

Le terme désigne l'attestation que le garant établit pour votre contrat. Elle mentionne votre nom, votre terrain et le prix de votre maison. Elle est annexée au CCMI.

Ne vous contentez pas d'une attestation générale au nom du constructeur. Sans attestation nominative, vous ne pouvez pas prouver que votre chantier est couvert.

Quand commence-t-elle, quand s'arrête-t-elle ?

Comment la faire jouer ?

Le chemin est simple, mais il faut le suivre dans l'ordre :

1. Adressez au constructeur une lettre recommandée avec avis de réception. Demandez-lui de livrer la maison ou de terminer les travaux, et de verser les pénalités prévues.
2. Sans réaction, écrivez au garant dont l'adresse figure sur l'attestation. Joignez le contrat, l'attestation et votre mise en demeure.
3. Le garant met à son tour le constructeur en demeure. Si rien ne se passe dans les quinze jours, il exécute ses obligations : il fait achever la maison.

Le garant peut aussi agir de lui-même s'il constate le retard. Mais ne comptez pas dessus : prévenez-le dès que le chantier dérape.

Les assurances obligatoires en CCMI

Le CCMI fait intervenir trois niveaux de protection. Les confondre est l'erreur la plus courante.

La dommages-ouvrage, à votre nom

La dommages-ouvrage est obligatoire pour toute personne qui fait construire (article L242-1 du Code des assurances). Elle doit être souscrite avant l'ouverture du chantier. Après la réception, elle préfinance la réparation des dommages de nature décennale, sans attendre de savoir qui est responsable.

Le CCMI doit mentionner la référence de votre contrat. L'obtention de la dommages-ouvrage peut d'ailleurs être une condition suspensive du CCMI, comme l'obtention du permis ou du prêt.

Le constructeur vous propose souvent une dommages-ouvrage « clé en main ». C'est pratique, pas obligatoire. Vous êtes l'assuré et le bénéficiaire : vous pouvez comparer et choisir un autre assureur ou passer par un courtier.

La décennale et la responsabilité civile du constructeur

Le constructeur est réputé constructeur au sens de l'article 1792 du Code civil. Il doit donc être assuré en responsabilité décennale (article L241-1 du Code des assurances). Son attestation doit couvrir la construction de maisons individuelles et être valable à la date d'ouverture de votre chantier.

Demandez aussi son attestation de responsabilité civile. Notre guide pour vérifier une attestation décennale détaille les points à contrôler.

La garantie de remboursement

Si vous versez un dépôt de garantie ou des sommes avant l'ouverture du chantier, une garantie de remboursement les protège. Si le chantier ne démarre pas, ou si une condition suspensive n'est pas remplie, vous récupérez ces sommes.

CCMI, maître d'œuvre ou VEFA : quelles garanties ?

Faire construire ne passe pas forcément par un CCMI. Deux autres formules sont fréquentes. Elles n'offrent pas les mêmes protections.

Maître d'œuvre ou CCMI ?

Avec un maître d'œuvre, vous signez un contrat avec chaque entreprise. Le maître d'œuvre conçoit et coordonne, mais il ne construit pas. Vous gagnez en liberté sur le choix des artisans et le niveau de finition.

En contrepartie, personne ne garantit l'achèvement. Si une entreprise abandonne le chantier, c'est à vous de trouver un remplaçant et d'absorber le surcoût. Notre article sur l'entreprise qui dépose le bilan montre ce que cela implique.

Exemple : Julie fait construire avec un maître d'œuvre. Le charpentier est placé en liquidation après la pose des murs. Le chantier s'arrête plusieurs semaines. Avec un CCMI, c'est au garant de livraison de trouver une entreprise et de payer le surcoût.

VEFA ou CCMI ?

En VEFA, vous achetez une maison ou un appartement à un promoteur, terrain compris. Le promoteur fournit une garantie financière d'achèvement et souscrit la dommages-ouvrage. Vous n'avez pas d'assurance de construction à souscrire vous-même.

Le CCMI convient si vous avez déjà un terrain ou si vous voulez choisir le vôtre. La VEFA convient si vous achetez un bien dans un programme.

Après la réception : qui prend le relais ?

La réception des travaux marque la fin de la garantie de livraison et le début des garanties légales. Soignez-la : c'est le document qui fixe le point de départ de tous les délais.

En CCMI, si vous n'êtes pas assisté par un professionnel lors de la réception, vous avez huit jours après la remise des clés pour signaler par recommandé les vices apparents oubliés.

Ensuite, trois garanties s'enchaînent :

• la garantie de parfait achèvement, pendant un an, pour tous les désordres signalés ;
• la garantie de bon fonctionnement, pendant au moins deux ans, pour les équipements dissociables ;
• la garantie décennale, pendant dix ans, pour les dommages graves. La dommages-ouvrage vous indemnise alors rapidement, puis se retourne contre le constructeur et son assureur.

Votre liste de contrôle avant de signer un CCMI

• L'attestation de garantie de livraison est nominative et annexée au contrat.
• Le garant est une banque, une société de financement ou un assureur agréé, identifié avec son adresse.
• L'attestation décennale du constructeur couvre la construction de maisons individuelles.
• La référence de votre dommages-ouvrage figure au contrat, ou sa souscription est une condition suspensive.
• Le délai d'exécution et les pénalités de retard sont écrits noir sur blanc.
• Une garantie de remboursement couvre les sommes versées avant l'ouverture du chantier.

Besoin d'un accompagnement ?

Vous signez bientôt un CCMI et voulez souscrire votre dommages-ouvrage sans dépendre de l'offre du constructeur ? Nos courtiers analysent votre contrat et les attestations jointes. Demandez un devis dommages-ouvrage.