Vice caché ou garantie décennale : quel recours après un achat ?

Après l'achat d'un logement, un défaut découvert peut relever de deux recours distincts. La garantie des vices cachés vise le vendeur : le défaut doit être grave, antérieur à la vente et invisible au moment de l'achat, et vous avez deux ans à compter de sa découverte pour agir. La garantie décennale vise ceux qui ont construit : les entreprises, et le vendeur lui-même s'il a construit ou fait construire moins de dix ans avant la vente. Le bon choix dépend de l'âge des travaux, de leur auteur et de la gravité du défaut.

Malfaçon ou vice caché : quelle différence ?

Les deux notions se recoupent souvent dans les faits, mais pas en droit.

• La malfaçon est un défaut d'exécution des travaux. On agit contre celui qui les a réalisés : l'entreprise, l'architecte, le maître d'œuvre, et leurs assureurs.
• Le vice caché est un défaut de la chose vendue. On agit contre le vendeur, sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil.

Une charpente sous-dimensionnée posée il y a cinq ans est à la fois une malfaçon, imputable au charpentier, et peut-être un vice caché, si le vendeur l'a vendue en l'état.

Peut-on agir en garantie décennale contre le vendeur d'une maison ?

Oui, dans un cas précis. L'article 1792-1 du Code civil répute constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. Ce vendeur doit alors la garantie décennale à l'acheteur, pendant les dix ans qui suivent la réception des travaux.

Sont concernés, par exemple :

• le particulier qui a fait construire sa maison et la revend six ans plus tard ;
• celui qui a fait réaliser une extension, une surélévation ou une rénovation lourde ;
• celui qui a réalisé lui-même ces travaux, sans entreprise.

Ne l'est pas, en revanche, le vendeur qui a acheté le bien et le revend sans y avoir fait de travaux de construction.

La Cour de cassation a admis que, face à un vendeur-constructeur, l'acheteur peut agir sur la décennale ou sur la garantie des vices cachés (Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 08-15.503, analysé par l'ANIL). Cela peut sauver un dossier : dans cette affaire, l'action décennale était expirée, mais l'action en vice caché avait été engagée à temps.

Notre article sur la revente d'un bien de moins de dix ans sans dommages-ouvrage détaille la situation du vendeur. Et pour le particulier qui a fait les travaux lui-même, voir notre article sur la responsabilité du bricoleur.

Agir directement contre les entreprises

Vous n'avez pas besoin du vendeur pour actionner la décennale des entreprises. La garantie suit le bien : en achetant, vous en devenez bénéficiaire. Vous pouvez agir contre chaque constructeur et son assureur, dans les dix ans qui suivent la réception de ses travaux. Voir notre page sur la garantie décennale.

Quelle assurance pour un vice caché ?

Il n'existe pas d'assurance « vice caché » au profit de l'acheteur, et l'assurance habitation du vendeur ne couvre pas cette garantie. Plusieurs contrats peuvent pourtant vous aider.

• La dommages-ouvrage : si le vendeur en a souscrit une pour des travaux de moins de dix ans, elle vous est transmise. Elle préfinance la réparation des dommages de nature décennale, sans recherche de responsabilité. L'acte de vente doit mentionner son existence ou son absence (article L243-2 du Code des assurances). Voir notre page sur la dommages-ouvrage.
• L'assurance décennale des entreprises : leurs attestations doivent être annexées à l'acte pour les travaux de moins de dix ans. Demandez-les au notaire.
• La protection juridique : si votre contrat couvre l'immobilier, elle peut financer l'expertise et l'avocat.
• La responsabilité du diagnostiqueur : si un diagnostic obligatoire remis à la vente était erroné, par exemple sur les termites, sa responsabilité peut être recherchée. Il est tenu d'être assuré.

Vice caché : conditions et délais

Pour que la garantie joue, trois conditions doivent être réunies :

• un défaut grave : il rend le logement impropre à l'usage, ou en diminue tellement l'usage que vous ne l'auriez pas acheté, ou à un moindre prix ;
• un défaut antérieur à la vente, même s'il ne s'est manifesté qu'après ;
• un défaut caché : l'acheteur ne pouvait pas le voir lors des visites. Le vendeur ne répond pas des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même (article 1642).

Le délai est de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648). La Cour de cassation l'encadre par un délai butoir de vingt ans à compter de la vente.

La clause d'exclusion de l'acte de vente

La plupart des actes de vente entre particuliers contiennent une clause qui exclut la garantie des vices cachés. Elle est en principe valable, mais elle ne protège pas le vendeur qui connaissait le vice et l'a tu. Les juges l'écartent souvent lorsque le vendeur a réalisé lui-même les travaux à l'origine du défaut, car il est alors présumé en connaître les vices. Elle ne protège pas, en principe, un vendeur professionnel face à un acheteur particulier, et ne joue pas contre l'action en garantie décennale.

Le cas de l'achat sur plan

Si vous avez acheté en vente en l'état futur d'achèvement, le régime est différent. Le vendeur d'immeuble à construire est tenu des mêmes garanties que les constructeurs : parfait achèvement, bon fonctionnement et décennale. Les défauts apparents obéissent à des délais courts et spécifiques. La garantie des vices cachés de droit commun cède en principe la place à ces règles propres.

Comment choisir le bon fondement

1. Datez les travaux à l'origine du défaut. Moins de dix ans depuis leur réception : la décennale est possible.
2. Identifiez qui les a réalisés : une entreprise, le vendeur lui-même, ou personne. Le notaire peut vous transmettre les attestations d'assurance et la mention de la dommages-ouvrage.
3. Évaluez la gravité : solidité ou usage en cause pour la décennale, gravité suffisante pour le vice caché.
4. Notez la date de découverte : elle fait courir le délai de deux ans en vice caché.
5. Faites établir les causes par une expertise, puis choisissez, avec un avocat, la ou les actions à engager.

Pour un défaut d'exécution qui n'atteint pas la gravité décennale, voir notre article sur les recours après une malfaçon non décennale.

Besoin d'aide ?

Vous achetez une maison récemment construite ou rénovée et voulez vérifier les assurances des travaux ? Vous faites construire et préparez une future revente ? Nos courtiers vous aident à faire le point, notamment sur la dommages-ouvrage. Prenez contact avec un conseiller.