Réception avec réserves : faut-il payer le solde des travaux ?

Oui, en principe, vous devez payer le solde après une réception avec réserves, mais pas forcément en totalité. La réception, même assortie de réserves, rend le prix exigible. Vous pouvez néanmoins conserver une somme en lien avec les défauts notés, à condition de respecter un cadre précis. Retenir trop, ou sans explication, peut se retourner contre vous. Voici comment faire.

Ce que change une réception avec réserves

La réception des travaux est l'acte par lequel vous acceptez l'ouvrage. L'article 1792-6 du Code civil prévoit qu'elle peut être prononcée avec ou sans réserves. Les réserves sont les défauts visibles que vous notez sur le procès-verbal : une porte qui frotte, un carrelage fendu, une prise mal fixée.

Une réception avec réserves produit trois effets :

• elle vaut réception : les garanties légales démarrent, dont la garantie de parfait achèvement d'un an et la garantie décennale ;
• elle oblige l'entreprise à reprendre les défauts réservés, dans un délai fixé d'un commun accord ;
• elle rend le prix exigible, sauf clause contraire ou règle particulière.

C'est ce dernier point qui crée la tension. L'artisan estime avoir fini et veut être payé. Vous estimez qu'il reste du travail. Les deux positions ont une part de vérité. La loi permet de les concilier.

Faut-il payer le solde si la réception est faite avec réserves ?

La réponse dépend de ce que dit votre contrat, puis de l'importance des réserves.

Si votre devis prévoit une retenue de garantie. La loi du 16 juillet 1971 autorise le client à conserver une petite part de chaque acompte pour garantir la levée des réserves. Le plafond est fixé par la loi. Trois conditions : une clause écrite au contrat, une consignation de la somme chez un tiers accepté par les deux parties, et la possibilité pour l'entreprise de la remplacer par une caution bancaire. La somme est libérée à la levée des réserves, et au plus tard un an après la réception, sauf opposition motivée de votre part.

Si votre devis ne prévoit rien. Vous pouvez vous appuyer sur l'exception d'inexécution de l'article 1219 du Code civil. Une partie peut refuser d'exécuter son obligation si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Appliquée au solde, cette règle vous permet de suspendre le paiement d'une somme, à condition qu'elle soit proportionnée aux défauts.

Retenir l'intégralité du solde pour une plinthe mal posée serait disproportionné. Retenir le coût de reprise d'une douche qui fuit ne l'est pas.

Combien retenir et comment le justifier ?

Il n'existe pas de barème. Le bon montant est celui que vous pourriez défendre devant un juge. Trois réflexes vous y aident.

Chiffrez les reprises. Le plus solide est un devis d'une autre entreprise pour corriger les défauts réservés. À défaut, une estimation raisonnable, poste par poste, vaut mieux qu'un chiffre rond.

Rattachez chaque somme à une réserve. « Réserve n° 3, joint de douche absent et infiltration : somme retenue jusqu'à reprise. » Le lien entre le défaut et la retenue doit être évident.

Écrivez-le. Un courriel ou une lettre qui accompagne le paiement partiel évite de passer pour un mauvais payeur. Indiquez le montant payé, le montant retenu, la liste des réserves concernées et votre engagement de payer dès leur levée.

Que faire si l'artisan exige le solde avant la levée des réserves ?

C'est la situation la plus courante. L'entreprise envoie sa facture de solde, parfois avec des pénalités de retard. Restez factuel et procédez par étapes.

1. Répondre par écrit

Rappelez la date de réception, joignez le procès-verbal et listez les réserves. Expliquez que vous payez la part non contestée et que vous conservez une somme précise jusqu'à la reprise. Proposez deux ou trois dates d'intervention.

2. Payer la part non contestée

Ne bloquez pas tout. Un paiement partiel montre votre bonne foi. Il limite aussi le risque d'une procédure d'injonction de payer pour la totalité de la facture.

3. Mettre en demeure si l'artisan ne revient pas

Si le délai convenu passe sans intervention, adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. Elle ouvre la possibilité de faire réaliser les travaux par une autre entreprise aux frais de l'entreprise défaillante (article 1792-6 du Code civil). Notre article sur la levée des réserves détaille cette procédure.

4. Ne pas laisser passer l'année

Les réserves doivent être reprises dans l'année de parfait achèvement. C'est aussi dans ce délai que vous devez en principe agir en justice sur ce fondement. Une retenue ne remplace pas une action : si rien ne bouge, consultez un professionnel du droit avant l'échéance.

Les cas particuliers : maison sur plan, VEFA, marchés publics

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

Le Code de la construction et de l'habitation encadre le paiement du solde (article R231-7). Si vous êtes assisté d'un professionnel à la réception, le solde est payable à la levée des réserves, ou à l'issue de la réception s'il n'y en a aucune. Si vous n'êtes pas assisté, il est payable dans les huit jours qui suivent la remise des clés en l'absence de réserves, ou à la levée de celles-ci. En cas de réserves, une part du prix, plafonnée par le texte, est consignée chez un tiers accepté par les deux parties. Pour le reste du contrat, voyez notre article sur le CCMI et ses garanties.

Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)

Le solde est dû à la mise à disposition du logement. Si vous contestez la conformité au contrat, la réglementation permet de consigner la somme correspondante. Signalez les défauts apparents au vendeur dans les délais légaux, qui sont courts.

Marchés publics

Les acheteurs publics suivent le Code de la commande publique et, souvent, le cahier des clauses administratives générales des travaux. Retenue de garantie, décompte général et levée des réserves y obéissent à des règles propres. Cet article vise les marchés privés, notamment ceux des particuliers.

Et si le défaut réservé s'aggrave ?

Une réserve banale peut se transformer en vrai sinistre. Une petite trace d'humidité notée à la réception devient une infiltration qui rend une pièce inutilisable. Dans ce cas :

• notifiez l'aggravation par écrit à l'entreprise, dans l'année de parfait achèvement ;
• si vous avez souscrit une assurance dommages-ouvrage, elle peut intervenir pendant cette première année, après une mise en demeure restée sans effet, pour un désordre de nature décennale (article L242-1 du Code des assurances) ;
• conservez la retenue tant que la situation n'est pas réglée.

Pour la marche à suivre auprès de l'assureur, consultez notre guide de déclaration de sinistre dommages-ouvrage.

Les bons réflexes en résumé

• Réceptionnez avec des réserves précises plutôt que de refuser la réception.
• Vérifiez si votre devis prévoit une retenue de garantie et ses modalités.
• Payez la part non contestée du solde.
• Retenez une somme proportionnée, justifiée par un devis de reprise.
• Expliquez la retenue par écrit et fixez une date d'intervention.
• Mettez en demeure si l'artisan ne revient pas, et surveillez l'échéance d'un an.

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