Étude de sol G1, G2 : obligatoire et décisive pour l'assurance

L'étude de sol est obligatoire dans les zones argileuses exposées, c'est-à-dire en exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles. Deux moments sont concernés. Le vendeur d'un terrain constructible doit fournir une étude préalable, dite G1. Puis le maître d'ouvrage qui fait construire une maison doit transmettre une étude au constructeur, souvent une étude de conception G2. Hors de ces zones, la loi ne l'impose pas. Mais l'assureur dommages-ouvrage la demande souvent, car le sol est l'une des premières causes de sinistres graves.

Pourquoi la loi impose une étude de sol

Les sols argileux gonflent quand ils se gorgent d'eau et se rétractent quand ils sèchent. Ces mouvements font travailler les fondations. Sur une maison mal fondée, ils provoquent des fissures en escalier, des portes qui coincent, parfois des désordres structurels.

Les épisodes de sécheresse répétés ont multiplié ces sinistres. La loi ELAN du 23 novembre 2018 a donc créé un dispositif de prévention, aujourd'hui inscrit aux articles L132-4 à L132-9 du Code de la construction et de l'habitation.

Le principe est simple : connaître le sol avant de construire, et adapter les fondations en conséquence.

Quelles zones sont concernées ?

Le territoire est classé en trois niveaux d'exposition : faible, moyenne et forte. Les obligations ne s'appliquent qu'en exposition moyenne ou forte.

La carte a été mise à jour par un arrêté du 9 janvier 2026. Selon le ministère de la Transition écologique, ce nouveau zonage s'applique aux promesses et actes de vente de terrains, et aux contrats de construction de maison individuelle, conclus depuis le 1er juillet 2026. Des communes jusqu'ici en exposition faible ont pu changer de classe : vérifiez à nouveau, même si vous l'avez fait il y a quelques années.

Pour savoir où se situe votre terrain, consultez la carte d'exposition au retrait-gonflement des argiles sur le site Géorisques, à l'adresse exacte.

Quand l'étude de sol est-elle obligatoire ?

À la vente d'un terrain : l'étude préalable

L'article L132-5 oblige le vendeur d'un terrain non bâti constructible à fournir une étude géotechnique préalable. Elle est annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique. Elle reste ensuite attachée au titre de propriété et suit les ventes successives.

Le vendeur la paie. Elle reste valable trente ans si aucun remaniement du sol n'a eu lieu (article R132-6).

Seule exception prévue par le texte : les terrains situés dans un secteur où les règles d'urbanisme ne permettent pas de construire des maisons individuelles. L'intention de l'acheteur ne compte pas. Un acquéreur qui déclare ne pas vouloir construire ne dispense pas le vendeur de l'étude.

Avant de signer le contrat de construction

L'article L132-6 vise les contrats de construction ou de maîtrise d'œuvre portant sur un immeuble à usage d'habitation, ou mixte, de deux logements au plus. Avant de signer, le maître d'ouvrage transmet l'étude préalable aux constructeurs. Si elle n'existe pas ou n'est pas annexée au titre de propriété, il doit fournir une étude équivalente ou une étude de conception qui tient compte du bâtiment projeté.

Le contrat doit préciser que le constructeur a reçu l'étude. L'article L132-7 oblige ensuite le constructeur à suivre ses recommandations, ou à appliquer des techniques particulières de construction fixées par voie réglementaire. Si l'étude conclut à l'absence de risque, cette obligation tombe.

Pour une maison individuelle, une attestation de prise en compte du risque doit aussi être jointe à la déclaration d'achèvement des travaux, selon le ministère.

Le cas des extensions

Une extension de maison est concernée en zone exposée, avec deux exclusions prévues par l'article R132-7 :

• les travaux qui n'affectent ni les fondations ni la structure du bâtiment ;
• les extensions, y compris vérandas et garages, de moins de 20 m² et désolidarisées du bâtiment existant.

Une extension de 25 m² accolée à la maison, ou une extension de 15 m² qui prend appui sur les fondations existantes, entre donc dans le dispositif.

G1, G2 : quelle différence ?

Les études géotechniques suivent la norme NF P 94-500, qui distingue plusieurs missions. Deux concernent directement le particulier.

L'étude préalable G1 donne une première connaissance du sol. Elle comprend une enquête documentaire, une visite du site et, si nécessaire, des sondages. Elle conclut sur les principes généraux de construction adaptés au terrain. Elle ne connaît pas votre maison : elle décrit le terrain.

L'étude de conception G2 part de votre projet précis : implantation, sous-sol ou non, charges, type de fondations. Elle dimensionne les fondations et précise les dispositions constructives. Elle n'est valable que pour le projet pour lequel elle a été réalisée.

En pratique, beaucoup de constructeurs demandent une G2 même quand une G1 existe, car c'est elle qui permet de dimensionner les fondations.

Pourquoi l'étude de sol est décisive pour l'assurance

Pour l'assureur dommages-ouvrage

Les mouvements de sol sont l'une des causes majeures de sinistres de nature décennale sur les maisons. L'assureur dommages-ouvrage le sait. Dans son questionnaire, il demande si une étude de sol existe, de quel type, et si les fondations en tiennent compte.

En zone exposée, l'absence d'étude est souvent un motif de refus ou de conditions plus strictes. Même en zone faible, la présence d'une étude rassure l'assureur et facilite l'instruction du dossier. C'est une pièce à préparer en même temps que le permis et les attestations des entreprises.

Pour la responsabilité du constructeur

L'article 1792 du Code civil rend le constructeur responsable des dommages graves, même lorsqu'ils résultent d'un vice du sol. Le constructeur ne peut donc pas s'abriter derrière la nature du terrain. C'est pourquoi il a tout intérêt à disposer d'une étude et à en suivre les recommandations.

Si des fissures graves apparaissent dans les dix ans, la dommages-ouvrage préfinance les réparations, puis se retourne contre le constructeur et le bureau d'études. Notre article sur les fissures et infiltrations aide à distinguer ce qui relève de la garantie décennale.

Vendre une maison : faut-il une étude de sol ?

La loi n'impose pas de faire réaliser une étude pour vendre une maison existante. En revanche, depuis 2024, l'article L132-8 prévoit que les études réalisées lors de la construction, et l'attestation de prise en compte du risque, sont annexées à la promesse ou à l'acte de vente. Elles suivent le bien.

Conservez donc précieusement ces documents avec votre dommages-ouvrage et vos procès-verbaux de réception.

Votre liste de contrôle

• Consulter l'exposition du terrain sur Géorisques, à l'adresse exacte.
• À l'achat du terrain en zone exposée : exiger l'étude G1 annexée à la promesse.
• Avant de signer avec le constructeur : transmettre l'étude, ou commander une G2.
• Vérifier que le contrat mentionne la remise de l'étude.
• Vérifier que les fondations prévues suivent ses recommandations.
• Joindre l'étude à votre demande de dommages-ouvrage.

Vous faites construire sans architecte ? Notre article sur construire sans architecte liste les autres pièces à réunir. Pour un projet en CCMI, voyez aussi les garanties du CCMI.

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