Dommages-ouvrage et prêt immobilier : la banque peut-elle l'exiger ?

Oui, la banque peut exiger une dommages-ouvrage. Aucune loi ne l'y oblige, mais elle fixe librement ses conditions de crédit. Pour financer une construction ou de gros travaux, elle demande souvent l'attestation avant d'émettre l'offre ou avant de débloquer les fonds. L'obligation légale, elle, pèse sur vous, maître d'ouvrage, que vous empruntiez ou non.

Ce que dit la loi, et ce que décide la banque

L'obligation légale : la vôtre

L'article L242-1 du Code des assurances impose la dommages-ouvrage à toute personne qui fait réaliser des travaux de construction, en tant que propriétaire. C'est à vous de la souscrire, avant l'ouverture du chantier. La loi ne dit rien du financement : l'obligation est la même pour un projet payé comptant ou à crédit.

La condition bancaire : un choix de la banque

La banque n'a aucune obligation légale de vérifier votre dommages-ouvrage. Mais elle prête sur un bien qui lui sert de garantie, par une hypothèque ou une caution. Un dommage grave non réparé ferait chuter la valeur de ce bien.

Beaucoup de banques demandent donc, pour un crédit de construction ou de gros travaux :

• l'attestation dommages-ouvrage ;
• les attestations décennales des entreprises ou du constructeur ;
• le contrat de construction et le permis ;
• plus tard, une multirisque habitation à la remise des clés.

Cette exigence figure dans l'offre de prêt ou dans les conditions de déblocage des fonds. Elle varie d'une banque à l'autre et d'un projet à l'autre.

Construction et CCMI : le moment où la banque vérifie

En contrat de construction de maison individuelle, l'obtention du prêt et celle de la dommages-ouvrage peuvent figurer parmi les conditions suspensives du contrat (article L231-4 du Code de la construction et de l'habitation). Les deux démarches avancent donc en parallèle.

Le scénario le plus courant :

1. vous signez le CCMI sous conditions suspensives ;
2. vous déposez votre demande de prêt et votre demande de dommages-ouvrage ;
3. la banque émet son offre, parfois en demandant l'attestation pour le premier déblocage ;
4. le chantier démarre une fois toutes les conditions levées.

Exemple : Léa et Karim signent un CCMI en mars. Leur banque accepte le prêt, mais refuse de verser le premier appel de fonds tant qu'elle n'a pas l'attestation dommages-ouvrage. Le constructeur attend, le chantier aussi. Une demande de dommages-ouvrage lancée dès la signature du CCMI leur aurait évité ce retard.

Notre article sur le CCMI et ses garanties détaille ces conditions. Pour une vue d'ensemble, voyez Faire construire sa maison, étape par étape.

Le notaire et la revente dans les dix ans

Ce que fait le notaire

Quand un bien est vendu dans les dix ans qui suivent la réception de travaux relevant de la décennale, l'article L243-2 du Code des assurances impose une mention : l'acte de vente doit indiquer l'existence ou l'absence d'assurance dommages-ouvrage. L'attestation est en principe annexée à l'acte.

Ce que le notaire ne fait pas

Le notaire ne refuse pas de signer parce que la dommages-ouvrage manque. Il informe l'acheteur, par une mention claire dans l'acte. C'est ensuite à l'acheteur de décider : acheter quand même, renégocier, ou renoncer.

Le vrai frein vient souvent de la banque de l'acheteur. Elle verra la mention dans le compromis et pourra demander des garanties, réduire son financement ou le refuser. Notre article sur la revente d'un bien de moins de dix ans sans dommages-ouvrage détaille ces situations.

Le vendeur reste responsable

Celui qui vend un ouvrage qu'il a construit ou fait construire est réputé constructeur envers l'acheteur, pendant dix ans après la réception. L'absence de dommages-ouvrage ne fait pas disparaître cette responsabilité, elle la rend plus visible.

« Renoncer » à la dommages-ouvrage : une fausse bonne idée

Certains cherchent à « renoncer » à la dommages-ouvrage avec l'accord de leur banque, ou en signant une décharge chez le notaire. Ce document n'a pas l'effet espéré.

• L'obligation vient de la loi. Ni la banque ni le notaire ne peuvent vous en dispenser.
• Une décharge signée par l'acheteur constate qu'il a été informé de l'absence d'assurance. Elle ne crée pas d'assurance et ne couvre aucun sinistre.
• Les sanctions pénales de l'article L243-3 ne s'appliquent pas au particulier qui construit un logement pour l'occuper lui-même ou y loger sa famille proche. Elles s'appliquent en revanche si vous construisez pour louer ou pour vendre.

Les documents à préparer pour la banque

Pour un crédit de construction ou de travaux, ayez sous la main :

• l'attestation de dommages-ouvrage, à votre nom, qui décrit précisément les travaux ;
• les attestations décennales de chaque entreprise, valables à l'ouverture du chantier ;
• le contrat de construction ou les devis signés ;
• le permis de construire ou la déclaration préalable ;
• en CCMI, l'attestation de garantie de livraison.

Pour une revente dans les dix ans, ajoutez le procès-verbal de réception et les factures. Le notaire en aura besoin pour rédiger l'acte, et l'acheteur pour convaincre sa propre banque.

En résumé

• La loi impose la dommages-ouvrage au maître d'ouvrage, pas à la banque.
• La banque peut en faire une condition du prêt ou du déblocage des fonds.
• Le notaire mentionne son existence ou son absence en cas de vente dans les dix ans ; il ne bloque pas la vente.
• Aucune décharge ne vous dispense de l'obligation légale.
• Lancez la demande de dommages-ouvrage en même temps que la demande de prêt.

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