Extension ou surélévation : la dommages-ouvrage est-elle obligatoire ?

Oui, dans la grande majorité des cas. Une extension ou une surélévation crée un ouvrage neuf, avec fondations ou planchers, murs et toiture. Ces travaux relèvent de la garantie décennale, et la dommages-ouvrage est alors obligatoire. C'est au propriétaire de la souscrire, avant l'ouverture du chantier. Le point à surveiller est ailleurs : la maison existante n'est pas couverte par la garantie obligatoire.

Pourquoi une extension relève de la dommages-ouvrage

La règle tient en une phrase : la dommages-ouvrage suit la décennale. L'article L242-1 du Code des assurances l'impose à toute personne qui fait réaliser des travaux de construction. Et l'article 1792 du Code civil rend les constructeurs responsables pendant dix ans des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

Une extension coche toutes les cases :

• elle repose sur des fondations neuves ;
• elle a ses propres murs, ou une ossature ;
• elle a une toiture et doit être étanche ;
• elle se raccorde à la maison, ce qui crée des jonctions sensibles.

Peu importe la technique. Une extension en parpaings, en ossature bois ou en structure métallique est un ouvrage. Peu importe aussi la surface : ce qui compte, ce sont les travaux réalisés, pas le nombre de mètres carrés.

Notre article sur les travaux qui nécessitent une dommages-ouvrage donne la liste générale.

La surélévation : un cas plus délicat

Surélever, c'est poser un niveau neuf sur une structure qui n'a pas été prévue pour cela. Les murs et les fondations existants doivent supporter un poids nouveau.

Concrètement, une surélévation demande presque toujours :

• une étude de structure par un bureau d'études, pour vérifier que les murs et les fondations tiennent ;
• parfois des reprises en sous-œuvre ou des renforts ;
• une dépose de la toiture, avec une période où la maison est ouverte aux intempéries.

Pour l'assureur dommages-ouvrage, ce dossier est plus technique qu'une extension de plain-pied. Il demandera souvent la note de calcul ou l'étude de structure, et vérifiera que le bureau d'études et les entreprises sont assurés en décennale pour ces missions.

Ce que la dommages-ouvrage couvre, et ce qu'elle ne couvre pas

Les travaux neufs : couverts

La dommages-ouvrage préfinance la réparation des dommages de nature décennale qui touchent l'extension ou la surélévation : fissures structurelles, affaissement de la dalle, infiltrations par la toiture neuve ou par la jonction avec la maison.

Elle intervient en principe après l'année de parfait achèvement, et jusqu'à dix ans après la réception. Elle paie sans attendre que les responsabilités soient établies, puis se retourne contre les entreprises.

La maison existante : en principe non

L'article L243-1-1 du Code des assurances exclut des obligations d'assurance les ouvrages qui existaient avant l'ouverture du chantier. Une exception : les parties totalement incorporées dans l'ouvrage neuf, qui en deviennent techniquement indivisibles.

Exemple : Nadia fait construire une extension de plain-pied. Deux ans après, une fissure apparaît dans la nouvelle pièce, à cause d'un tassement de la dalle. La dommages-ouvrage instruit le dossier. La même année, une fissure apparaît aussi dans le salon ancien, sans lien établi avec l'extension. Ce dommage-là ne relève pas de la garantie obligatoire.

Pour une surélévation, la question des murs anciens qui portent le nouvel étage se pose au cas par cas. C'est pourquoi la garantie facultative des existants, proposée par certains contrats, mérite d'être demandée. Lisez de près ce qu'elle couvre et ses limites.

Si les travaux neufs abîment la partie ancienne, la responsabilité de l'entreprise peut être recherchée. Ce qui sera effectivement couvert dépendra alors de son propre contrat, au-delà de l'obligation légale.

Qui doit souscrire la dommages-ouvrage d'une extension ?

C'est vous, propriétaire, en tant que maître d'ouvrage. Les professionnels ont leur propre obligation : chacun doit être assuré en garantie décennale pour les travaux qu'il réalise.

En copropriété, la personne qui commande les travaux est le maître d'ouvrage. Pour une surélévation de l'immeuble menée par le syndicat, c'est le syndicat qui souscrit. Si un tiers achète le droit de surélever et construit, c'est lui.

L'architecte est-il obligatoire ?

Pour un particulier qui construit pour lui-même, l'architecte devient obligatoire quand la surface de plancher totale, extension comprise, dépasse 150 m². En dessous, vous pouvez vous en passer. Quelqu'un doit tout de même concevoir le projet, et cette personne doit être assurée pour sa mission.

Monter le dossier : les pièces à réunir

L'assureur étudie une extension comme une petite construction neuve, avec quelques pièces en plus. Préparez :

• le permis de construire ou la déclaration préalable, et les plans ;
• les devis signés de chaque entreprise et le descriptif des travaux ;
• les attestations décennales, qui doivent mentionner les activités réellement confiées ;
• l'étude de structure pour une surélévation, ou en cas d'ouverture dans un mur porteur ;
• l'étude de sol, si elle existe : les fondations de l'extension ne reposent pas toujours sur le même sol que la maison ;
• quelques photos de la maison existante, en particulier des façades concernées.

Des fissures anciennes sur la maison ? Photographiez-les et signalez-les. Elles ne seront pas couvertes, mais les déclarer évite un débat plus tard.

Côté réglementation thermique, une extension doit aussi respecter des exigences de performance, qui varient selon sa nature et sa surface. Notre article sur la RE2020 et l'assurance construction fait le point.

En résumé

• Une extension ou une surélévation est un ouvrage neuf : la dommages-ouvrage est en principe obligatoire.
• Elle se souscrit par le propriétaire, avant l'ouverture du chantier.
• Elle couvre les travaux neufs, pas la maison existante, sauf parties totalement incorporées et indivisibles.
• Une garantie facultative des existants peut compléter le contrat, surtout pour une surélévation.
• Chaque professionnel doit être assuré en décennale pour sa mission.

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