Ravalement de façade en copropriété : quelles assurances ?

Un ravalement de façade en copropriété n'impose pas toujours une dommages-ouvrage. Pour un simple ravalement d'entretien, nettoyage ou peinture, elle n'est en général pas obligatoire. Elle le devient quand le ravalement assure l'étanchéité de la façade, touche sa structure ou s'accompagne d'une isolation par l'extérieur. Dans ces cas, c'est le syndicat des copropriétaires qui la souscrit, avant l'ouverture du chantier, après un vote en assemblée générale.

Ravalement : de quels travaux parle-t-on ?

Le ravalement remet une façade en état. Selon l'état de l'immeuble, il va du simple lavage à la reconstruction partielle. Voici les cas les plus fréquents en copropriété, et la tendance générale pour l'assurance.

Ces tendances ne remplacent pas l'analyse du dossier. L'assureur regarde le descriptif des travaux, le diagnostic de façade et les attestations des entreprises. Notre article sur les travaux qui nécessitent une dommages-ouvrage donne d'autres exemples.

Le ravalement est-il couvert par la garantie décennale ?

La décennale couvre, pendant dix ans après la réception, les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Pour une façade, cela vise surtout deux situations.

Les infiltrations. Une façade a pour fonction d'abriter l'immeuble de la pluie. Un enduit ou un revêtement qui assure cette étanchéité et qui fissure, se décolle ou laisse passer l'eau dans les logements peut causer un dommage de nature décennale. Notre article sur les fissures et infiltrations explique comment l'expert les apprécie.

La solidité. Une corniche reprise qui se détache, un balcon mal traité dont les aciers continuent de rouiller, un parement qui menace de tomber : ces désordres touchent la sécurité et la solidité.

En revanche, une peinture qui farine, un changement de teinte ou des salissures relèvent de l'esthétique. Ils ne sont pas décennaux, sauf s'ils traduisent un défaut plus grave.

Ravalement important : l'obligation d'isoler

C'est le point qui change le plus la réponse. Depuis 2017, le Code de la construction et de l'habitation impose en principe d'isoler la façade lors d'un ravalement important d'un bâtiment chauffé (articles R173-4 à R173-7, selon service-public.gouv.fr).

Le ravalement est important quand il consiste à refaire l'enduit, ou à poser ou remplacer un parement, sur au moins la moitié de la façade, ouvertures exclues. Des exceptions existent :

• les façades en matériaux sensibles à l'humidité, comme la pierre, la terre crue, le torchis, le bois ou l'enduit à la chaux ;
• l'impossibilité technique ou juridique, par exemple une règle d'urbanisme ou de protection du patrimoine ;
• la disproportion manifeste, justifiée par une note d'un professionnel ou d'un architecte.

Si la copropriété isole par l'extérieur, la décennale s'applique en général : l'isolant et son parement font corps avec la façade et participent à l'étanchéité. Notre page isolation par l'extérieur détaille ce que la DO couvre dans ce cas.

Qui souscrit l'assurance d'un ravalement en copropriété ?

La façade est en général une partie commune, selon le règlement de copropriété. Le maître d'ouvrage est donc le syndicat des copropriétaires. L'article L242-1 du Code des assurances lui impose la dommages-ouvrage si les travaux relèvent de la décennale.

Le syndic joue un rôle central :

1. il fait établir un diagnostic de façade et consulte les entreprises ;
2. il demande une proposition de dommages-ouvrage ;
3. il inscrit les travaux et l'assurance à l'ordre du jour de l'assemblée générale ;
4. il signe le contrat au nom du syndicat, avant l'ouverture du chantier ;
5. il réceptionne les travaux et conserve les documents.

Si votre copropriété est gérée par un syndic bénévole, les obligations sont les mêmes. Notre article sur le syndic bénévole et les assurances travaux détaille son rôle et sa responsabilité.

Chaque entreprise doit, de son côté, être assurée en décennale pour l'activité qu'elle exerce. Un façadier qui pose aussi une isolation par l'extérieur doit avoir les deux activités sur son attestation. Les entreprises du métier trouveront sur notre page décennale façade et ravalement ce que leur contrat doit couvrir.

Réceptionner le ravalement

La réception fait partir les garanties : parfait achèvement pendant un an, biennale pour les équipements dissociables, décennale pendant dix ans. Le syndic la prononce au nom du syndicat, idéalement avant le démontage de l'échafaudage, quand les défauts sont encore accessibles. Faites le tour de la façade avec l'entreprise et, s'il y en a un, le maître d'œuvre. Notez en réserve les fissures, les décollements, les coulures et les raccords mal traités autour des fenêtres et des balcons. Un défaut visible non réservé est en principe considéré comme accepté.

Ravalement obligatoire et urbanisme

Dans les communes visées par un arrêté préfectoral, comme Paris, le ravalement doit être réalisé au moins une fois tous les dix ans, sur injonction du maire (articles L126-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). Faute de travaux dans les délais, le maire peut saisir le juge pour les faire exécuter aux frais du syndicat. Dans les autres communes, aucune périodicité n'est imposée.

Un ravalement modifie souvent l'aspect extérieur de l'immeuble. Une déclaration préalable de travaux peut être nécessaire, et les règles locales d'urbanisme peuvent encadrer les teintes ou les matériaux. Renseignez-vous en mairie avant de signer les devis.

Si les travaux améliorent la performance énergétique de l'immeuble, la copropriété peut, sous conditions, demander MaPrimeRénov' Copropriété. L'aide ne dispense pas de l'obligation d'assurance.

En résumé

• Un ravalement d'entretien, sans fonction d'étanchéité, n'impose en général pas de dommages-ouvrage.
• Un ravalement qui assure l'étanchéité, touche la structure ou isole la façade peut relever de la décennale : la DO devient obligatoire.
• Un ravalement important d'un bâtiment chauffé impose en principe d'isoler la façade, sauf exceptions.
• En copropriété, le syndicat souscrit la DO avant le chantier, après vote en assemblée générale.
• Chaque activité réalisée doit figurer sur l'attestation décennale de l'entreprise.

Votre copropriété prépare un ravalement avec isolation ? Demandez un devis dommages-ouvrage pour la copropriété : nous analysons les travaux et préparons le dossier présenté en assemblée.