Marchand de biens : quelles assurances pour une rénovation ?

Tout dépend de l'ampleur des travaux. Un marchand de biens qui fait réaliser des travaux de construction avant de revendre est réputé constructeur envers ses acquéreurs. Il doit alors souscrire, avant le chantier, une dommages-ouvrage et une assurance constructeur non réalisateur (CNR). Pour un simple rafraîchissement, ces obligations ne jouent en principe pas. Dans tous les cas, prévoyez une assurance de l'immeuble pendant le portage et une responsabilité civile professionnelle.

Un marchand de biens qui rénove est-il constructeur ?

Le marchand de biens achète pour revendre. Tant qu'il revend en l'état, il n'a rien d'un constructeur. Tout change quand il fait réaliser des travaux.

L'article 1792-1 du Code civil répute constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. Le marchand de biens qui fait restructurer un immeuble avant de le revendre entre dans cette catégorie. Peu importe qu'il n'ait pas tenu l'outil : il a fait construire.

Il répond alors, pendant dix ans après la réception des travaux, des dommages de nature décennale envers les acquéreurs. Un acheteur qui subit une infiltration par la toiture refaite, ou un affaissement de plancher repris, peut agir contre lui sans prouver sa faute.

Où passe la frontière ?

Tous les travaux ne font pas du vendeur un constructeur. La décennale vise les ouvrages et les travaux d'une importance comparable à une construction. Les tribunaux apprécient au cas par cas, selon la nature et l'ampleur des travaux. Le tableau ci-dessous donne des repères, pas des certitudes.

Notre article sur les travaux qui nécessitent une dommages-ouvrage détaille cette distinction.

La dommages-ouvrage du marchand de biens

L'article L242-1 du Code des assurances impose la dommages-ouvrage à toute personne qui fait réaliser des travaux de construction en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire du propriétaire. Le marchand de biens est visé deux fois : il est propriétaire pendant les travaux, et il les fait réaliser en vue de la vente.

Elle doit être souscrite avant l'ouverture du chantier. Elle suit ensuite le bien : chaque acquéreur, puis chaque propriétaire suivant, en bénéficie jusqu'au terme des dix ans.

Pour le marchand de biens, la dommages-ouvrage a un double intérêt :

• elle protège les acquéreurs, qui sont indemnisés vite en cas de dommage grave ;
• elle le protège lui-même, car les acquéreurs se tournent d'abord vers l'assureur plutôt que vers lui.

L'assurance constructeur non réalisateur

L'article L241-2 du Code des assurances oblige celui qui fait réaliser des travaux de construction en vue de la vente à être couvert par une assurance de responsabilité décennale. C'est l'assurance constructeur non réalisateur.

Elle couvre la responsabilité personnelle du marchand de biens envers ses acquéreurs. Elle intervient notamment quand la dommages-ouvrage se retourne contre lui, ou quand un acquéreur l'attaque directement.

Les deux contrats sont souvent proposés ensemble par le même assureur. Ils ne font pas double emploi : la dommages-ouvrage assure l'ouvrage, la CNR assure la responsabilité du vendeur. L'assureur se retourne ensuite contre les entreprises responsables, qui doivent avoir leur propre décennale.

Les autres assurances du marchand de biens

En copropriété, l'assurance du lot pendant les travaux compte particulièrement. Un dégât des eaux provoqué par le chantier chez le voisin du dessous arrive vite. Notre page sur l'assurance des immeubles présente les solutions pour les propriétaires bailleurs et investisseurs.

Vendre avant la fin des travaux : la vente d'immeuble à rénover

Certains marchands de biens vendent les lots avant que les travaux ne soient terminés, en encaissant des sommes avant la livraison. Ce montage est encadré par les articles L262-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation : c'est la vente d'immeuble à rénover.

Le contrat obéit à des règles précises : description des travaux, délai de réalisation, garanties offertes à l'acquéreur. Quand les travaux sont si importants qu'ils équivalent à une reconstruction, le régime de la vente en l'état futur d'achèvement peut s'appliquer à la place. Faites valider le montage par votre notaire avant de commercialiser.

L'acte de vente : là où tout se vérifie

L'article L243-2 du Code des assurances impose une règle simple. Quand un bien est vendu dans les dix ans de la réception des travaux, l'acte doit mentionner l'existence ou l'absence des assurances obligatoires.

En pratique, le notaire de l'acquéreur demandera les attestations de dommages-ouvrage et de CNR, et souvent celles des entreprises. Un acquéreur, ou sa banque, peut hésiter devant un acte qui mentionne l'absence d'assurance. Notre article sur la revente d'un bien de moins de dix ans explique les conséquences.

Exemple : un marchand de biens achète une maison de ville de 1930. Il fait reprendre la charpente, refaire la couverture, ouvrir un mur porteur et créer une salle d'eau. Avant le chantier, il souscrit la dommages-ouvrage et la CNR, et rassemble les attestations des quatre entreprises. À la revente, le notaire annexe les attestations à l'acte : l'acquéreur signe sans réserve sur ce point.

Pour les opérations plus importantes, notre guide sur les assurances du promoteur immobilier détaille les étapes d'une opération complète.

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