Parfait achèvement et dommages-ouvrage : qui joue la première année ?

La première année après la réception, c'est l'entreprise qui répare, au titre de la garantie de parfait achèvement. La dommages-ouvrage ne prend en principe effet qu'à la fin de cette année. Elle peut toutefois intervenir plus tôt, à deux conditions : le dommage est de nature décennale, et l'entreprise ne s'exécute pas malgré une mise en demeure.

La règle : chacun son tour

Deux textes organisent la première année.

L'article 1792-6 du Code civil fixe la garantie de parfait achèvement. Pendant un an à compter de la réception, l'entreprise doit réparer tous les désordres que vous avez signalés : par des réserves au procès-verbal, ou par notification écrite s'ils apparaissent ensuite. Aucun seuil de gravité n'est exigé.

L'article L242-1 du Code des assurances fixe le point de départ de la dommages-ouvrage. Elle prend effet à l'expiration du délai de parfait achèvement. Elle ne couvre que les dommages de nature décennale : ceux qui compromettent la solidité de la maison ou la rendent impropre à sa destination.

La logique est simple. Pendant un an, l'entreprise est encore là et doit revenir. L'assureur n'a pas à se substituer à elle tant qu'elle fait son travail.

Les deux cas où la dommages-ouvrage joue plus tôt

L'article L242-1 prévoit deux exceptions. Dans les deux cas, une mise en demeure restée sans effet est indispensable.

Avant la réception

Si le contrat de l'entreprise est résilié pour inexécution, après une mise en demeure restée sans effet, la dommages-ouvrage garantit le paiement des réparations nécessaires. C'est le cas typique de l'entreprise qui abandonne le chantier en laissant des malfaçons graves.

Après la réception, pendant l'année de parfait achèvement

Si l'entreprise n'exécute pas ses obligations après une mise en demeure restée sans effet, la dommages-ouvrage peut intervenir sans attendre la fin de l'année. Mais seulement pour un dommage de nature décennale.

Qui paie quoi pendant la première année ?

Exemple : Claire réceptionne sa maison en mars. En juillet, une forte pluie révèle une infiltration par la toiture-terrasse. Le plafond du séjour se décolle. Elle écrit au couvreur, qui ne répond pas. Elle lui adresse une mise en demeure par recommandé, puis déclare le sinistre à sa dommages-ouvrage. L'infiltration rend la pièce impropre à sa destination : l'assureur instruit le dossier sans attendre le mois de mars suivant.

Comment faire jouer la dommages-ouvrage la première année

La procédure est la même que pour toute déclaration, avec une pièce en plus : la mise en demeure.

1. Écrivez à l'entreprise par lettre recommandée avec avis de réception. Décrivez le désordre, joignez des photos, fixez un délai raisonnable pour intervenir.
2. Attendez la fin du délai. Sans réaction ou en cas de refus, la mise en demeure est restée sans effet.
3. Déclarez le sinistre à votre assureur dommages-ouvrage par lettre recommandée. Joignez la mise en demeure, l'avis de réception, le PV de réception et les photos.
4. Suivez les délais légaux. L'assureur a soixante jours pour prendre position sur la garantie et quatre-vingt-dix jours pour proposer une indemnité, à compter de votre déclaration.

Notre guide de la déclaration de sinistre dommages-ouvrage détaille les mentions à faire figurer.

Si l'entreprise a disparu ou fait l'objet d'une liquidation, la mise en demeure reste conseillée. Adressez-la au siège ou au mandataire judiciaire désigné, et gardez la preuve de l'envoi. Voyez aussi notre article sur l'entreprise qui a déposé le bilan.

Forclusion ou prescription : ce que cela change pour vos délais

Les délais des garanties du constructeur sont courts et stricts. Leur nature juridique a des conséquences concrètes.

Ce que veut dire « forclusion »

Un délai de prescription sanctionne l'inaction : il peut être suspendu, par exemple pendant une expertise ordonnée par le juge, puis reprendre. Un délai de forclusion est un délai d'action fixe. Il ne se suspend pas, sauf texte contraire.

Les délais de la garantie de parfait achèvement, de la garantie de bon fonctionnement et de la garantie décennale sont en principe analysés comme des délais de forclusion. Ils courent à partir de la réception.

Comment interrompre le délai

L'article 2241 du Code civil est clair : la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription comme le délai de forclusion. Un nouveau délai court alors.

En revanche, une lettre recommandée, une réunion d'expertise amiable ou une déclaration à l'assureur n'interrompent pas le délai d'action contre l'entreprise.

Et la dommages-ouvrage ?

L'action contre votre propre assureur obéit aux règles du Code des assurances, avec un délai court de deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance. Ne laissez pas un dossier en suspens : relancez l'assureur par écrit et, en cas de blocage, faites-vous conseiller rapidement.

Les erreurs qui coûtent cher la première année

• Attendre la fin de l'année pour signaler un désordre grave. Signalez-le dès qu'il apparaît.
• Se contenter d'un appel téléphonique. Seul l'écrit prouve votre signalement.
• Oublier la mise en demeure avant de déclarer à la dommages-ouvrage. Sans elle, l'assureur peut refuser d'intervenir avant la fin de l'année.
• Croire qu'une lettre suffit à protéger vos droits jusqu'au bout. Si le délai approche et que rien n'avance, seule une action en justice l'interrompt.
• Faire réparer soi-même sans accord. Vous risquez de perdre la preuve du désordre et votre indemnisation.

En résumé

• La première année, l'entreprise répare tous les désordres signalés, au titre du parfait achèvement.
• La dommages-ouvrage prend en principe effet à la fin de cette année.
• Elle peut jouer plus tôt pour un dommage décennal, si l'entreprise reste défaillante après mise en demeure.
• Les délais des garanties du constructeur sont des délais de forclusion : seule une action en justice les interrompt.

Un désordre apparaît chez vous et l'entreprise ne répond plus ? Nos courtiers vous aident à constituer votre dossier et à saisir votre assureur. Prenez contact avec un conseiller.